Costos de cierre en California: qué pagan comprador y vendedor
Costos de cierre en California en español: quién paga escrow, título, impuesto de transferencia y préstamo en Riverside y San Bernardino, y cómo pagar menos.
Los costos de cierre son los cargos y pagos por adelantado que se pagan cuando se cierra el escrow: aparte del enganche, si compras, y aparte de las comisiones, si vendes. En los condados de Riverside y San Bernardino, por costumbre, comprador y vendedor dividen el cargo del escrow, el vendedor paga la póliza de título del dueño y el impuesto de transferencia del condado, y el comprador paga los cargos de su préstamo, la póliza de título del prestamista y los pagos por adelantado como seguro e impuestos. Todo esto se puede negociar en el contrato.
Aquí te explicamos quién paga qué normalmente, para qué es cada cargo y cómo pagar menos.
¿Cuánto son los costos de cierre en California?
No hay un número fijo, porque dependen del precio, el tipo de préstamo, el prestamista y hasta del día del mes en que cierras. Como guía general:
- El comprador normalmente paga unos cuantos puntos porcentuales del precio entre costos de cierre y pagos por adelantado. Comprar con préstamo cuesta más que comprar en efectivo.
- El vendedor paga las comisiones, que son negociables, más la póliza de título del dueño, su parte del escrow, el impuesto de transferencia y cualquier reparación o crédito que acepte.
No tienes que adivinar. Por reglas federales, tu prestamista tiene que darte un Loan Estimate (estimación del préstamo) dentro de los tres días hábiles después de recibir tu solicitud, y un Closing Disclosure (la declaración de cierre) por lo menos tres días hábiles antes de cerrar. Compáralos renglón por renglón y pregunta por cualquier cambio.
¿Quién paga qué en el Inland Empire?
Esta tabla refleja la costumbre en los condados de Riverside y San Bernardino. Lo que diga tu contrato es lo que cuenta, y cualquier cargo se puede negociar.
| Cargo | Normalmente lo paga | Notas |
|---|---|---|
| Cargo del escrow | Se divide entre comprador y vendedor | Cada parte paga además sus propios cargos menores |
| Póliza de título del dueño | Vendedor | Protege la propiedad del comprador |
| Póliza de título del prestamista | Comprador | La exige el banco del comprador |
| Impuesto de transferencia del condado | Vendedor | $1.10 por cada $1,000 del precio en ambos condados en 2026 |
| Impuesto de transferencia de la ciudad | Vendedor, donde aplique | La ciudad de Riverside cobra el doble de la tasa del condado |
| Cargos del préstamo, puntos, avalúo, reporte de crédito | Comprador | Vienen detallados en el Loan Estimate |
| Interés por adelantado, seguro de la casa, depósito de impounds | Comprador | Dependen de la fecha de cierre y del préstamo |
| Impuestos de la propiedad | Se prorratean | Cada quien paga los días que es dueño |
| Cargos de transferencia y documentos de la HOA | Negociable | Que quede claro en el contrato |
| Reporte de riesgos naturales (NHD) | Normalmente el vendedor | Es parte de los disclosures |
| Garantía de la casa (home warranty) | Negociable | Muchos compradores la piden |
| Inspección de termitas y reparaciones | Negociable | El banco puede exigir ciertas reparaciones |
| Inspección de la casa | Comprador | Se paga el día de la inspección, fuera del escrow |
| Comisiones de los agentes | Se negocian | Según el contrato de listado y el acuerdo del comprador con su agente |
| Hipoteca actual y gravámenes | Vendedor | Se pagan con el dinero de la venta |
El impuesto de transferencia cambia según la ciudad, así que el escrow calcula la cantidad exacta para tu dirección. Algunas ciudades del condado de Los Ángeles, como Pomona, cobran su propio impuesto adicional.
¿Qué paga el comprador al cerrar?
Cargos del préstamo
Incluyen los cargos de originación, procesamiento o underwriting, los puntos de descuento (opcionales, para bajar la tasa), el avalúo y el reporte de crédito. Los ves en las secciones A y B de tu Loan Estimate.
Título, escrow y cargos del gobierno
Aquí entran la póliza de título del prestamista, tu parte del escrow, el notario y los cargos de registro. El Loan Estimate te dice qué servicios puedes escoger tú.
Pagos por adelantado e impounds
- Interés por adelantado: cubre los días desde el cierre hasta el fin de ese mes.
- Seguro de la casa: normalmente se paga el primer año al cerrar.
- Depósito para impounds: si tu préstamo tiene cuenta de impounds, se deposita dinero para los próximos pagos de impuestos y seguro.
La factura suplementaria de impuestos
Por la Proposición 13, la compra hace que la casa se reevalúe al nuevo precio. Después, el condado te manda una factura suplementaria por la diferencia entre el valor fiscal anterior y tu precio de compra, por lo que resta del año fiscal. Muchas veces llega meses después del cierre y no siempre se paga de tu cuenta de impounds, así que aparta dinero para ella.
¿Ahorraste en efectivo o en tandas?
Deposita ese dinero en el banco con meses de anticipación. El prestamista tiene que documentar de dónde salió tu dinero para el enganche y los costos de cierre, y los depósitos grandes sin explicación pueden atrasar o tumbar tu aprobación. Guarda comprobantes de cada depósito.
¿Qué paga el vendedor al cerrar?
- Las comisiones, según lo negociado
- La póliza de título del dueño y su parte del escrow
- El impuesto de transferencia del condado, y el de la ciudad donde aplique
- La liquidación de su hipoteca, línea de crédito y cualquier gravamen
- Los impuestos y cuotas de HOA prorrateados
- Los documentos de la HOA, el reporte NHD y cualquier reparación, crédito o garantía que haya aceptado
Retención de California: el escrow normalmente retiene 3⅓% del precio de venta para el Franchise Tax Board, a menos que aplique una exención, como la venta de tu residencia principal. No es un cargo: es un pago adelantado de impuestos que se ajusta en tu declaración. Si para efectos de impuestos te consideran persona extranjera, pueden aplicar reglas federales de retención aparte. Habla con un contador antes de listar.
Para ver todo el proceso de venta, lee nuestra guía de cómo vender tu casa en el Inland Empire.
Mello-Roos y HOA: costos que siguen después del cierre
- Mello-Roos: es un impuesto especial en ciertos distritos, común en comunidades nuevas de ciudades como Ontario y Fontana. Aparece en el recibo de impuestos de la propiedad. En California, el vendedor tiene que hacer un esfuerzo de buena fe para conseguir el aviso del impuesto especial del distrito y entregárselo al comprador.
- HOA: las cuotas pagan áreas comunes y mantenimiento. Durante el periodo de contingencias, revisa el presupuesto de la asociación, sus reservas, sus reglas y si hay cobros especiales.
Los dos suben tu pago mensual, así que inclúyelos en tus cuentas antes de hacer una oferta.
¿Cómo ayuda la Prop 19 a vendedores de 55 años o más?
Con la Proposición 19, los dueños de 55 años o más (o con discapacidad severa, o cuya casa fue dañada por un incendio forestal o desastre natural) pueden pasar el valor fiscal de su residencia principal a otra residencia principal en cualquier parte de California, sin importar el precio de la nueva casa; si cuesta más, se hace un ajuste. La nueva casa se tiene que comprar o construir dentro de dos años de vender la anterior, y quienes califican por edad o discapacidad pueden usar este beneficio hasta tres veces. Se solicita ante el asesor del condado donde está la nueva casa.
Consejo de Jorge: Pide el Loan Estimate a dos o tres prestamistas el mismo día, para el mismo tipo de préstamo y el mismo periodo de congelamiento de tasa. Luego compara los cargos de originación y la tasa al mismo tiempo: el que cobra menos cargos pero tiene tasa más alta no siempre sale más barato. Si te ayuda, pide una copia en español como referencia. Jorge conoce a fondo el financiamiento y te puede ayudar a comparar los estimados lado a lado.
¿Cómo puedo pagar menos en costos de cierre?
- Negocia créditos del vendedor. El vendedor puede contribuir a tus costos; cada tipo de préstamo pone un límite según tu enganche.
- Compara prestamistas y pregunta por créditos del prestamista. Algunos cubren parte de tus costos a cambio de una tasa un poco más alta.
- Busca ayuda para costos de cierre. El programa ZIP (Zero Interest Program) de CalHFA ha ofrecido a compradores de primera vivienda que califican un préstamo diferido para costos de cierre, combinado con ciertas hipotecas de CalHFA. Ve nuestra guía de programas para compradores de primera vivienda.
- Compara los servicios que puedes escoger. El Loan Estimate te dice cuáles son.
- Fíjate en la fecha. Cerrar más tarde en el mes reduce el interés por adelantado que pagas ese día. No hace el préstamo más barato, pero necesitas menos efectivo al cerrar.
¿Cómo protejo mi dinero del fraude de transferencias?
El fraude de transferencias (wire fraud) es un riesgo real. Los estafadores mandan correos que parecen del escrow o de tu agente con instrucciones “nuevas” para mandar el dinero. Antes de transferir, llama al escrow a un número que tú mismo verificaste, nunca al que viene en el correo. Las compañías de escrow casi nunca cambian sus instrucciones a mitad del proceso. Si sospechas algo, llama a tu banco de inmediato y repórtalo al Internet Crime Complaint Center (IC3) del FBI.
Habla con Jorge
Jorge Viteri trabaja en bienes raíces desde 2006, conoce a fondo los préstamos hipotecarios y ofrece servicio completo en español. Ya sea que vayas a comprar casa o a vender tu casa, te puede preparar un estimado de cuánto efectivo necesitas para cerrar o cuánto te quedaría de la venta antes de que firmes algo.
¿Quieres saber cuánto podrías sacar de tu casa actual? Empieza con un estimado gratis del valor de tu casa o contacta a Jorge con tus preguntas.
Esta guía es información general, no asesoría legal, fiscal ni de préstamos. Las costumbres, los cargos, las tasas de impuestos y los programas cambian y varían por condado y ciudad; confirma las cifras actuales con tu oficial de escrow, un prestamista con licencia y un profesional de impuestos.