Cómo invertir en bienes raíces en el Inland Empire

Quienes invierten en bienes raíces en el Inland Empire normalmente usan tres estrategias: comprar casas para remodelar y revender (flips), comprar casas para rentar a largo plazo (muchas veces con una ADU) y comprar propiedades multifamiliares chicas, de dúplex a fourplex, o edificios más grandes. Escojas la que escojas, la mayor parte de la ganancia se hace al comprar, pagando el precio correcto comparado con el valor después de remodelar o con la renta, y se protege con un presupuesto de remodelación realista, un préstamo que vaya con tu plan y cumpliendo las reglas de California para arrendadores.

Aquí te explicamos cómo funciona cada estrategia, cómo hacer los números y qué errores evitar.

¿Por qué invertir en el Inland Empire?

• Precios comparados con la costa: las casas en los condados de San Bernardino y Riverside generalmente cuestan menos que casas parecidas en Los Ángeles y Orange County, así que los números de compra y renta pueden funcionar donde en la costa no salen.
• Centros de empleo: la logística y la distribución a lo largo de los corredores de la I-10 y la I-15, el Aeropuerto Internacional de Ontario, los hospitales, la educación y el gobierno sostienen la demanda de vivienda.
• Variedad de casas: ciudades establecidas como Pomona, San Bernardino, Riverside y Rialto tienen muchas casas más antiguas que necesitan actualizarse, mientras que comunidades nuevas en lugares como Eastvale, Menifee y Ontario tienen construcción reciente, normalmente con cuotas de HOA e impuesto Mello-Roos.
• Terreno: los lotes grandes dan espacio para ADUs y, donde las reglas locales lo permiten, construcción nueva.

¿Cómo se hacen los números de un flip?

Se empieza por el final, con el valor después de remodelar (ARV), que es lo que se han vendido recientemente casas comparables ya remodeladas, y se calcula hacia atrás:

Concepto	Qué incluye
Valor después de remodelar (ARV)	Ventas recientes de casas comparables ya remodeladas, no precios de lista
Precio de compra	Lo que vas a pagar, más tus costos de cierre como comprador
Presupuesto de remodelación	Mano de obra, materiales y permisos, más un colchón para sorpresas
Costos mientras la tienes	Intereses y puntos del préstamo, impuestos, seguro y servicios por cada mes
Costos de venta	Comisiones, costos de cierre del vendedor, impuesto de transferencia y créditos al comprador
Ganancia	Lo que queda, que debe valer el riesgo y tu tiempo

Muchos inversionistas usan una regla rápida como la “regla del 70%” (no pagar más de aproximadamente el 70% del ARV menos las reparaciones) para filtrar propiedades. Sirve como primer filtro, pero no reemplaza hacer todos los números de cada trato. Nuestra guía ¿Cuánto vale mi casa? explica cómo funcionan las ventas comparables.

¿Qué errores cometen los que empiezan?

• Calcular mal el trabajo: plomería vieja, paneles eléctricos anticuados, techos, cimentación y termitas.
• Brincarse los permisos: el trabajo sin permiso se tiene que revelar al vender y puede espantar a compradores y tasadores.
• Contratar a alguien sin licencia: en California, los trabajos de $1,000 o más entre mano de obra y materiales, o cualquier trabajo que necesite permiso, requieren un contratista con licencia. El límite subió de $500 en 2025.
• Remodelar de más: los compradores comparan tu casa con las ventas de la zona, no con tus recibos.
• Que se alargue el proyecto: cada mes extra suma intereses y gastos.

Consejo de Jorge: Antes de ofertar por una casa para remodelar, recórrela con tu contratista, pide un presupuesto por escrito con el alcance del trabajo y agrega un colchón para lo que no se ve detrás de las paredes. Jorge tiene experiencia práctica remodelando casas para revenderlas, y calcula el precio final con ventas comparables reales, para que sepas si el trato funciona antes de comprometerte.

¿Qué debo saber de las casas para rentar?

Haz los números con el flujo de efectivo de cada mes, no solo con la plusvalía que esperas:

• Renta: basada en casas parecidas que sí se rentaron, no en lo que piden en los anuncios.
• Impuestos de la propiedad: con la Proposición 13, al comprar el valor fiscal se ajusta más o menos a tu precio. La tasa base es 1%, más impuestos locales aprobados por los votantes y cualquier evaluación especial, así que calcula con tu precio, no con el recibo del vendedor.
• Seguro, mantenimiento, meses vacíos y administración, más HOA y Mello-Roos donde apliquen.
• Reservas para cosas grandes como techo, aire acondicionado y calentador de agua.

¿Qué reglas de renta hay en California?

• AB 1482 (Ley de Protección al Inquilino): limita los aumentos de renta anuales en las unidades cubiertas a 5% más la inflación local, con un máximo de 10%, y generalmente exige una “causa justa” para terminar el contrato cuando el inquilino lleva 12 meses. Los edificios con certificado de ocupación de los últimos 15 años están exentos, y las casas y condominios de dueños individuales pueden estar exentos si el inquilino recibe el aviso por escrito que pide la ley. La ley está programada hasta el 1 de enero de 2030, salvo que se extienda.
• Depósitos: desde julio de 2024, el depósito de seguridad en la mayoría de los casos no puede pasar de un mes de renta; algunos arrendadores pequeños pueden cobrar hasta dos meses.
• Reglas locales: algunas ciudades tienen sus propias leyes de estabilización de rentas; Pomona, por ejemplo, adoptó la suya. Revisa siempre las reglas de la ciudad antes de comprar.
• Vivienda justa: en California está prohibido discriminar al rentar, incluso por la fuente de ingresos, así que no puedes rechazar a alguien porque paga con un voucher de vivienda. Usa los mismos criterios por escrito para todos los solicitantes.
• Rentas de corto plazo: muchas ciudades piden permiso para rentas tipo Airbnb y algunas las restringen. Confírmalo antes de contar con ese ingreso.

¿Qué es “house hacking” con un dúplex o fourplex?

Con un dúplex, triplex o fourplex cobras varias rentas de una sola propiedad. Si vives en una de las unidades, muchas veces puedes comprar con un préstamo para dueño que vive ahí:

• FHA permite comprar propiedades de dos a cuatro unidades con un enganche mínimo de 3.5% a quienes califican.
• Préstamo convencional: Fannie Mae permite desde 5% de enganche en propiedades de dos a cuatro unidades donde vive el dueño, para quienes califican.
• Los prestamistas pueden contar parte de la renta esperada de las otras unidades para ayudarte a calificar.

Los edificios de cinco unidades o más se financian con préstamos comerciales, que se basan principalmente en los ingresos de la propiedad.

¿Una ADU puede aumentar mis ingresos de renta?

La ley de California obliga a las ciudades a permitir unidades de vivienda accesorias (ADU) en la mayoría de los terrenos residenciales, y los cambios recientes han ampliado lo que se permite. Una ADU con permiso o un garaje convertido legalmente puede sumar renta y valor. Las reglas de tamaño, distancias, servicios y cuotas cambian por ciudad, así que pregunta en el departamento de planeación y calcula el costo antes de comprar una propiedad pensando en su ADU.

¿Qué préstamos usan los inversionistas?

Financiamiento	Ideal para	Qué debes saber
Préstamo convencional para inversión	Rentas a largo plazo	Más enganche que para una casa donde vives; te califica con tus ingresos y deudas
Préstamo DSCR (non-QM)	Rentas donde la propiedad paga su préstamo	Califica principalmente con la renta contra el pago; tasa normalmente más alta
Hard money o préstamo para flip	Proyectos de remodelación de corto plazo	Rápido y flexible, pero con tasas y puntos más altos; ten tu salida clara antes de pedirlo
FHA o convencional para dueño que vive ahí (2 a 4 unidades)	House hacking	Enganche bajo; tienes que vivir en una unidad
Préstamo comercial	Edificios de 5 unidades o más	Se basa principalmente en los ingresos de la propiedad
Línea de crédito (HELOC) o refinanciamiento con retiro de efectivo	Usar el equity de una casa que ya tienes	Pones esa casa en garantía, así que pide con cuidado

¿Qué impuestos debo considerar?

• Depreciación: en propiedades de renta puede compensar parte de tus ingresos por renta.
• Intercambio 1031: te permite diferir el impuesto sobre la ganancia al vender una propiedad de inversión y comprar otra, si sigues reglas estrictas, como identificar la nueva propiedad dentro de 45 días y cerrar dentro de 180.
• Ganancias de flips: muchas veces pagan impuestos como ingreso normal, y California cobra la ganancia de capital con las mismas tasas que cualquier otro ingreso.
• Retención de California: al vender una propiedad de inversión, normalmente se retiene 3⅓% del precio de venta, salvo que aplique una exención. Ve nuestra guía de costos de cierre en California.

Trabaja con un contador que conozca bienes raíces antes de comprar, no después de vender.

¿Cómo ayuda Jorge a los inversionistas?

Jorge Viteri trabaja en bienes raíces desde 2006 y se especializa en propiedades de inversión, remodelación de casas para revender y financiamiento. Trabaja con casas, propiedades multifamiliares y terrenos, y ha cerrado más de 36 ventas por un total de $22.3 millones. Para un inversionista, eso significa ayuda para:

• Analizar tratos con ventas comparables, valor después de remodelar y estimados de renta
• Calcular el alcance de una remodelación con base en experiencia práctica
• Escoger el financiamiento que va con tu estrategia
• Vender tus flips terminados con marketing moderno para llegar a más compradores

Habla con Jorge

Ya sea tu primer flip, un fourplex en Murrieta o una casa para rentar en Moreno Valley, Jorge te ayuda a hacer los números antes de ofertar, en español o en inglés.

Visita nuestra página para inversionistas, averigua cuánto vale una propiedad que ya tienes con un estimado gratis o contacta a Jorge para platicar tu estrategia.

Esta guía es información general, no asesoría legal, fiscal ni de préstamos. Las leyes, las reglas fiscales y los programas de préstamo cambian; consulta a un abogado, un contador y un prestamista con licencia antes de tomar decisiones de inversión.