Cómo vender una casa heredada en California

Para vender una casa heredada en California, primero alguien tiene que tener la autoridad legal para firmar: el trustee si la casa estaba en un fideicomiso en vida (living trust), el albacea o administrador si la casa pasa por probate, o los mismos herederos si la casa les llegó por joint tenancy, por una escritura de transferencia al fallecer (TOD deed) o por un trámite simplificado ante la corte. Ya que eso está resuelto, la venta se parece mucho a cualquier otra venta en California, con pasos extra para impuestos, acuerdos entre hermanos y avisos a la corte.

Si estás leyendo esto porque acabas de perder a tu papá, a tu mamá o a otro familiar, lo sentimos mucho. No tienes que decidir todo esta semana. Aquí te explicamos cada camino en palabras sencillas, qué cambia con la Prop 19, cómo funciona el “stepped-up basis” en los impuestos y cómo protegerte de las ofertas de “compramos casas” que muchas familias empiezan a recibir después de un fallecimiento.

¿A nombre de quién estaba la casa? Eso define el camino

Lo primero es ver cómo aparece la casa en la escritura. De eso depende quién firma y si hay que ir a la corte.

Cómo estaba la casa	Quién puede firmar la venta	¿Hay que ir a la corte?
En un fideicomiso en vida (living trust)	El trustee sucesor nombrado en el fideicomiso	Normalmente no
Solo a nombre de la persona, con o sin testamento	El albacea (si hay testamento) o el administrador (si no hay), nombrado por la corte	Sí, probate, salvo que aplique un trámite simplificado
En joint tenancy con otra persona	El dueño que sobrevive	No; la propiedad pasa al sobreviviente
Con escritura de transferencia al fallecer (TOD deed)	El beneficiario nombrado en esa escritura	Normalmente no
Bienes comunitarios (community property) con el cónyuge o pareja doméstica	El cónyuge o pareja que sobrevive	A veces se necesita una petición de bienes del cónyuge
Casa principal en California de $750,000 o menos (fallecimientos desde el 1 de abril de 2025)	Los herederos, con una orden de la corte	Sí, pero con una petición más corta que el probate completo

¿Un testamento evita el probate?

No por sí solo. El testamento dice quién hereda, pero si la casa estaba solo a nombre de la persona, normalmente tiene que pasar por probate para que el albacea pueda venderla. Lo que evita el probate es que la casa haya estado en un fideicomiso, en joint tenancy o con un TOD deed.

Según el Centro de Ayuda de las Cortes de California, un probate completo normalmente tarda de 9 a 18 meses, y a veces más. En cambio, los bienes que están en un fideicomiso en vida normalmente pasan sin ir a la corte de probate, y el trustee sucesor actúa según lo que dice el fideicomiso.

Los trámites simplificados (small estate)

California tiene caminos más cortos para patrimonios pequeños. Para fallecimientos a partir del 1 de abril de 2025, según la página de trámites simplificados de las cortes:

• Declaración jurada para bienes personales: si el patrimonio vale $208,850 o menos, los herederos pueden cobrar bienes personales, como cuentas de banco, sin probate, después de que pasen 40 días del fallecimiento. Este trámite no sirve para pasar el título de una casa.
• Petición para la casa principal: si la casa principal de la persona en California vale $750,000 o menos, los herederos pueden pedirle a la corte que se las transfiera sin un probate completo.
• Bienes raíces de poco valor: si los bienes raíces valen $69,625 o menos, hay un trámite todavía más sencillo ante la corte.

Estas cantidades se ajustan cada tres años; el próximo ajuste está programado para el 1 de abril de 2028. Un abogado de herencias (probate attorney) te puede decir qué camino aplica a tu familia.

Última verificación: octubre de 2026.

¿Quién puede firmar para vender la casa?

Ser el hijo mayor, el que vivía con los papás o el que siempre pagó las cuentas no te da, por sí solo, autoridad para firmar. Estas son las personas que normalmente sí la tienen:

• El trustee sucesor: firma a nombre del fideicomiso. La compañía de título te dirá exactamente qué documentos necesita.
• El albacea o administrador en probate: la corte le entrega un documento llamado Letters, que es su comprobante de autoridad ante el banco, el escrow y la compañía de título.
• Todos los dueños en el título: si la casa ya se repartió y quedó a nombre de varios hermanos, todos tienen que firmar la venta.

¿Cómo se vende una casa en probate?

Depende de la autoridad que la corte le dio al albacea bajo la ley de administración independiente (Independent Administration of Estates Act):

• Con autoridad completa: el albacea puede vender sin supervisión de la corte, pero antes les manda a los herederos un Aviso de Acción Propuesta (formulario DE-165) con el precio y los términos. Si alguien se opone por escrito a tiempo, la venta solo se puede hacer con supervisión de la corte.
• Con autoridad limitada: para vender bienes raíces se necesita supervisión de la corte.
• Venta con supervisión de la corte: se presenta en una audiencia de confirmación donde otras personas pueden ofrecer más, y la casa se puede vender al mejor postor. Por eso estos cierres suelen tardar más.

Última verificación: octubre de 2026.

La Prop 19: ¿qué pasa con los impuestos a la propiedad?

Para el impuesto a la propiedad, la casa cambia de dueño en la fecha del fallecimiento, aunque la escritura nueva se registre después. Sin una exclusión, el condado la reevalúa a su valor de mercado de esa fecha, y puede llegar una factura suplementaria mientras el probate o el fideicomiso siguen abiertos.

La Proposición 19, que aplica a transferencias desde el 16 de febrero de 2021, permite que un hijo (o un nieto, si los papás de ese nieto ya fallecieron) conserve parte de la base gravable de sus papás, pero solo si cumple estas reglas de la Junta Estatal de Igualación de California (BOE) (la página está en inglés):

• Tiene que ser la casa principal de los papás y volverse la casa principal del hijo dentro de un año. Si varios hermanos heredan, basta con que uno viva ahí y solicite la exención de propietario (homeowners’ exemption) dentro de ese año.
• Hay un límite de valor. Se excluye la base gravable de los papás más una cantidad ajustada por inflación: $1,044,586 para transferencias del 16 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2027. Lo que pase de ese límite se suma a la base. En el ejemplo de la BOE, con la cantidad original de $1,000,000: base de $300,000 y valor de mercado de $1,500,000; se excluyen $1,300,000 y la nueva base queda en $500,000.
• Las casas de renta ya no califican. La exclusión es solo para la casa principal (y para ranchos familiares).
• Hay que solicitarla. El formulario BOE-19-P se presenta ante el asesor del condado dentro de tres años del fallecimiento, o antes de venderle la casa a otra persona, lo que pase primero.

Si nadie de la familia se va a mudar a la casa y van a venderla, la Prop 19 importa menos: el comprador va a tener una base nueva de todos modos. Lo que sí deben hacer es presentar el formulario BOE-502-D (aviso de cambio de dueño por fallecimiento) dentro de 150 días del fallecimiento, o junto con el inventario si hay probate.

Última verificación: octubre de 2026.

Impuestos al vender: el “stepped-up basis”

Según la Publicación 551 del IRS, la base de una propiedad heredada generalmente es su valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento (o en una fecha alterna, si el representante del patrimonio la elige). A eso se le llama “stepped-up basis”.

• Ejemplo hipotético: tus papás compraron en $150,000 y la casa valía $600,000 cuando fallecieron. Si la vendes en $610,000, la ganancia generalmente se calcula desde $600,000, no desde $150,000, y antes de restar los costos de venta.
• Siempre se considera largo plazo: para el IRS, una propiedad heredada se trata como si la hubieras tenido más de un año, sin importar cuánto tiempo pasó.
• Bienes comunitarios: cuando fallece un cónyuge, el valor completo de la propiedad comunitaria, incluida la mitad del cónyuge que sobrevive, generalmente se vuelve la base nueva, si se cumplen ciertos requisitos.

Guarda cualquier opinión de valor o avalúo (appraisal) de la fecha del fallecimiento. Tu contador te dirá si necesitas un avalúo formal de un tasador con licencia.

Última verificación: octubre de 2026.

Cuando varios hermanos heredan juntos

Es muy común que la casa quede para tres, cuatro o más hermanos, y que cada uno tenga una idea distinta. Antes de listar, pónganse de acuerdo en una de estas salidas:

Opción	Funciona mejor cuando	Ten cuidado con
Vender y repartir	Nadie quiere ni puede quedarse con la casa	Ponerse de acuerdo en el precio y en quién toma las decisiones
Uno le compra su parte a los demás	Un hermano quiere vivir ahí y puede conseguir financiamiento	Usar un valor justo y documentado; puede requerir un préstamo nuevo
Conservarla y rentarla	Todos quieren el ingreso y aceptan administrarla	Reparaciones, inquilinos, gastos compartidos y la Prop 19 (las rentas no califican)

Algunas ideas que evitan muchos pleitos:

• Nombren a una sola persona de contacto con el agente, el escrow y el abogado, aunque todos reciban copia de todo.
• Pongan por escrito quién adelanta los gastos (impuestos, seguro, servicios, reparaciones) y cómo se le reembolsa al cierre.
• Compartan la misma información de precio con todos, para que nadie sienta que lo están engañando.

Si no hay acuerdo, en un probate cualquier heredero se puede oponer al Aviso de Acción Propuesta, y entonces la venta pasa a supervisión de la corte. Y si la casa ya está a nombre de varios dueños, cualquiera de ellos generalmente puede pedirle a la corte una partición, que puede terminar en una venta ordenada por el juez. La ley de California incluye procedimientos para que los otros copropietarios puedan comprar esa parte, pero es un camino lento y caro. Un abogado te explica tus opciones.

Consejo de Jorge: Si uno de los hermanos quiere quedarse con la casa, pidan primero un análisis de mercado que todos puedan ver, y que ese hermano hable con un prestamista antes de hacer promesas. Jorge conoce bien los préstamos hipotecarios y puede ayudar a la familia a entender qué se necesita para que la compra de la parte de los demás sea realista.

Cuando un familiar vive en otro país

A veces uno de los herederos vive fuera de Estados Unidos y no puede venir a firmar. Se puede resolver, pero hay que planearlo con tiempo:

• Pregunten primero al escrow o a la compañía de título qué documentos necesitan y en qué formato los aceptan. Ellos preparan los papeles que tu familiar va a firmar.
• Servicios notariales de la Embajada y los consulados de EE.UU.: en México, por ejemplo, la Embajada y los consulados de EE.UU. ofrecen servicios notariales para personas de cualquier nacionalidad, solo con cita, y las citas son muy limitadas. El costo es de 50 dólares por cada firma con sello. Hay que llevar los documentos completos y sin firmar, y una identificación oficial vigente, como pasaporte, credencial del INE o matrícula consular. El personal consular no puede explicar el contenido de los documentos.
• Otras opciones: la misma Embajada sugiere considerar si el documento se puede notarizar en línea o con un notario en México. Un documento firmado ante notario mexicano puede necesitar apostilla, y esa la tramitan las autoridades mexicanas, no la Embajada.
• Impuestos: si un heredero que vende se considera persona extranjera para efectos de impuestos, puede aplicar una retención federal especial (FIRPTA). Hablen con un contador antes de abrir escrow.

Última verificación: octubre de 2026.

¿Y si la casa tiene inquilinos?

Los inquilinos no pierden sus derechos porque fallezca el dueño. El contrato de renta y las protecciones estatales y locales siguen aplicando.

• Para entrar a mostrar la casa hay que dar aviso razonable por escrito, y se presume que 24 horas es un aviso razonable. Para mostrarla a compradores, el aviso se puede dar en persona o por teléfono si en los 120 días anteriores le avisaste por escrito al inquilino que la casa está en venta y que lo podrías contactar de palabra para coordinar las visitas.
• Puedes venderla con el inquilino adentro, muchas veces a un inversionista, o negociar con el inquilino una salida voluntaria por escrito.
• No le pidas al inquilino que se vaya sin antes hablar con un abogado sobre las reglas que aplican a esa propiedad.

Última verificación: octubre de 2026.

Si la familia está pensando en conservarla como renta, revisa nuestra página para inversionistas.

La casa necesita reparaciones: ¿arreglar o vender como está?

Muchas casas heredadas tienen años de mantenimiento pendiente. No siempre conviene arreglarlo todo:

Camino	Cuándo tiene sentido	Qué considerar
Vender como está (as is)	La casa necesita mucho trabajo o nadie puede adelantar dinero	El precio refleja las reparaciones; las obligaciones de divulgación no desaparecen
Preparación ligera	Limpieza profunda, pintura, patio y arreglos pequeños	Suele mejorar las fotos y las primeras visitas sin un gasto grande
Remodelación	La familia tiene tiempo, dinero y un plan claro	Gastos de mantener la casa, riesgo de sobrecostos y acuerdo de todos los herederos

Vender “as is” no te quita la obligación de revelar lo que sabes de la casa. Pregúntale a tu agente y a tu abogado qué formularios de divulgación aplican a una venta de patrimonio o de fideicomiso.

Consejo de Jorge: Jorge tiene experiencia práctica remodelando casas para revenderlas. Antes de gastar, pídele dos números: cuánto podría valer la casa como está y cuánto con los arreglos que están pensando. Así la familia decide con datos qué reparaciones probablemente regresan más de lo que cuestan.

Cómo limpiar y preparar la casa

• Protege la casa: cambia las chapas, no des de baja la luz, el agua ni el gas, y llama a la aseguradora para preguntar si la póliza cubre una casa desocupada.
• Reenvía el correo de tu familiar para que no se pierdan facturas de impuestos ni avisos del condado.
• No tires papeles: escrituras, testamentos, fideicomisos, estados de cuenta de la hipoteca, pólizas de seguro y facturas de impuestos.
• Coordina antes de sacar cosas: en un probate, el albacea es responsable de los bienes del patrimonio. Pónganse de acuerdo sobre fotos, recuerdos y objetos de valor antes de repartir o donar.
• Después, contrata a una compañía que organice la venta de las pertenencias (estate sale), dona lo que nadie quiera y deja la casa vacía y limpia para las fotos.

Para saber qué le puede subir el valor, lee ¿Cuánto vale mi casa? y nuestra guía paso a paso para vender en el Inland Empire.

¿Cuánto tiempo toma vender una casa heredada?

Depende sobre todo del camino legal. Estas son las fechas que más importan:

Paso	Plazo
Aviso de cambio de dueño al condado (BOE-502-D)	Dentro de 150 días del fallecimiento, o con el inventario si hay probate
Declaración jurada para bienes personales (small estate)	Después de 40 días del fallecimiento
Periodo para reclamos de acreedores en probate	Por lo general, al menos cuatro meses desde que la corte emite las Letters
Mudarse a la casa y pedir la exención (Prop 19)	Dentro de un año del fallecimiento
Solicitud de exclusión BOE-19-P	Dentro de tres años, o antes de vender a otra persona
Probate completo	Normalmente de 9 a 18 meses
Escrow, una vez aceptada una oferta	Normalmente de 30 a 45 días

En un probate, la casa muchas veces se puede vender antes de que termine todo el proceso. Para calcular cuánto les queda a los herederos después de comisiones, título, escrow e impuestos de transferencia, revisa nuestra guía de costos de cierre en California.

Última verificación: octubre de 2026.

Cuidado con las estafas que buscan a los herederos

Después de un fallecimiento, muchas familias empiezan a recibir cartas, llamadas y mensajes de texto, muchas veces en español, que dicen “compramos casas en efectivo” o “le compramos su casa como está”. Algunas ofertas son legítimas, pero otras están muy por debajo del valor real.

• Señales de alerta: en una alerta al consumidor de noviembre de 2025, el Departamento de Bienes Raíces de California (DRE) pidió tener cuidado con las ofertas que llegan sin pedirlas, sobre todo las dirigidas a personas mayores por gente que no conocen, y con cualquiera que ofrezca “rescatarte” a cambio de pasarle la propiedad rápido. En sus advertencias a los dueños después de los incendios de 2025 en Los Ángeles, el DRE también señaló las promesas de pago todo en efectivo, cierre rápido y venta “sin complicaciones”, y las respuestas vagas.
• Pide una opinión de valor independiente antes de contestar cualquier oferta. Jorge no compra casas en efectivo; como agente, te ayuda a comparar cualquier oferta con lo que la casa podría valer en el mercado abierto.
• Nunca firmes una escritura, un poder o un contrato que no entiendas, y nunca pagues cuotas por adelantado para “ayuda” con una ejecución hipotecaria.
• Fraude de escrituras: los condados de San Bernardino y Riverside mandan cartas de cortesía cuando se registran documentos como escrituras sobre una propiedad. Si llega una carta sobre un documento que nadie de la familia firmó, repórtalo de inmediato a la oficina del fiscal de distrito (District Attorney) de tu condado.
• “Notarios”: en California, un notary public no es abogado, y la ley le prohíbe anunciarse como “notario” o “notario público”. Para dudas legales, busca un abogado con licencia.
• Fraude de transferencias: antes de mandar o recibir dinero, confirma las instrucciones por teléfono con el escrow, a un número que tú mismo verificaste.
• Verifica licencias de agentes y corredores en el sitio del DRE.

Última verificación: octubre de 2026.

Habla con Jorge

Jorge Viteri, REALTOR®, es un agente de bienes raíces con licencia DRE #01739762 y en el negocio desde 2006. Ha cerrado más de 36 ventas por un total de $22.3 millones, con precios de $405,000 a $1.3 millones, y atiende en español y en inglés en todo el Inland Empire, desde Chino, California y Ontario, California hasta Fontana, California y Riverside, California. Consulta todas las áreas.

Jorge no es abogado ni contador, así que para el probate, el fideicomiso y los impuestos te va a recomendar hablar con un abogado de herencias y un contador. Lo que sí hace es ayudar a la familia a entender cuánto vale la casa, qué conviene arreglar y cómo prepararla y promocionarla. Empieza con un estimado gratis del valor de tu casa, conoce cómo trabaja en vender tu casa o contáctalo para platicar el caso de tu familia con calma y en español.

Esta guía es información general, no asesoría legal ni de impuestos. Las leyes, los formularios, las cantidades y las reglas fiscales cambian; consulta a un abogado de herencias y a un contador con licencia sobre tu caso.