Cómo comprar casa con número ITIN en California
Sí se puede comprar casa con ITIN en California. Qué cambió en 2026, cómo funcionan los préstamos ITIN, qué documentos piden y cómo evitar fraudes.
Sí, puedes comprar casa en California con un número ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente) en lugar de un número de Seguro Social. La mayoría de las personas que compran con ITIN lo hacen con un préstamo ITIN, que normalmente es un préstamo hipotecario “non-QM” que ofrecen ciertos prestamistas. Estos préstamos normalmente piden más enganche y tienen una tasa de interés más alta que un préstamo convencional, y los préstamos respaldados por el gobierno, como FHA, generalmente no están disponibles. Con tus impuestos declarados, ingresos comprobables, historial de crédito y ahorros, comprar casa es una meta realista.
Sabemos que este tema puede dar nervios, sobre todo con los cambios federales de 2026, y que circula mucha información confusa. Aquí te explicamos, paso a paso y con claridad, qué cambió y cómo comprar casa con ITIN.
¿Es legal comprar casa con ITIN?
Sí. Ninguna ley federal ni de California exige ser ciudadano o residente legal para ser dueño de una propiedad. El reto es conseguir el financiamiento, no ser dueño. También hay personas que compran en efectivo.
Ni los agentes de bienes raíces ni los prestamistas pueden darte asesoría de inmigración. Si tienes dudas sobre cómo una compra podría relacionarse con tu situación migratoria, habla con un abogado de inmigración con licencia o con un representante acreditado por el Departamento de Justicia antes de solicitar un préstamo.
¿Qué es un préstamo ITIN?
Es un préstamo hipotecario para personas que declaran sus impuestos con ITIN. FHA pide número de Seguro Social, y Fannie Mae solo acepta un ITIN si el comprador también cumple con sus requisitos de residencia legal, así que los préstamos ITIN normalmente se hacen como préstamos “non-QM” o de portafolio: el prestamista se queda con el préstamo o lo vende a inversionistas privados. Por eso los términos cambian tanto de un prestamista a otro, y por eso comparar vale tanto la pena.
Préstamo ITIN, FHA o convencional: ¿cuál es la diferencia?
| Préstamo ITIN | Préstamo FHA | Préstamo convencional | |
|---|---|---|---|
| Número de identificación | ITIN | Seguro Social | Seguro Social o ITIN, más documentos de residencia legal (Selling Guide de Fannie Mae, B2-2-01) |
| Quién califica | Lo decide cada prestamista | Ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de ciertas naciones del Pacífico (desde mayo de 2025, según la Mortgagee Letter 2025-09 de HUD) | Ciudadanos y residentes legales que cumplan los requisitos |
| Enganche mínimo típico | Normalmente más que FHA o un convencional; lo pone cada prestamista | 3.5% con crédito de 580 o más | De 3% a 5% para quienes califican |
| Tasa de interés | Normalmente más alta que la convencional | Tasas de mercado más seguro hipotecario | Tasas de mercado |
| Historial de crédito | Tradicional o, con algunos prestamistas, crédito alternativo | Crédito tradicional | Crédito tradicional |
| Ayuda del estado para el enganche | Generalmente no disponible | Muchas veces disponible | Muchas veces disponible |
¿Qué cambió para compradores con ITIN en 2026?
En 2026, el gobierno federal les pidió a los prestamistas que revisen con más cuidado los préstamos a personas que no tienen permiso para trabajar en Estados Unidos. Ninguna de estas medidas prohíbe los préstamos ITIN ni cambia quién puede ser dueño de una casa, pero sí pueden traer más preguntas, más papeleo y, con algunos prestamistas, requisitos más estrictos.
| Fecha | Qué pasó | Qué dice |
|---|---|---|
| 19 de mayo de 2026 | Orden Ejecutiva 14406, “Restoring Integrity to America’s Financial System” | Le pidió a la CFPB (la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor) considerar aclarar que una posible deportación y la pérdida de ingresos pueden afectar la capacidad de pago, y les ordenó a los reguladores bancarios publicar guías sobre el riesgo de prestarles a personas sin permiso para trabajar. |
| 5 de junio de 2026 | Aviso FIN-2026-A002 de FinCEN, junto con la FDIC, la OCC y la NCUA | Anima a los bancos a evaluar si usar un ITIN en lugar de un número de Seguro Social o de un permiso de trabajo es un factor de riesgo cuando alguien abre una cuenta o pide crédito, tomando en cuenta todo lo demás que el banco sabe del cliente. |
| 8 de junio de 2026 | Declaración de la CFPB sobre capacidad de pago y estatus migratorio | Les recuerda a los prestamistas hipotecarios y a las compañías de tarjetas de crédito que, si se basan en el ingreso de un trabajo en Estados Unidos, pueden —y en ciertos casos podrían estar obligados a— tomar en cuenta información sobre el estatus migratorio que afecte si ese ingreso va a continuar. Menciona el uso de un ITIN como una posible señal. La misma CFPB aclara que es una guía sin fuerza de ley. |
| 13 de julio de 2026 | Guía conjunta de la OCC, la FDIC y la NCUA | Les dice a los bancos y cooperativas de crédito que esas agencias supervisan que prestarles a personas sin permiso para trabajar puede tener mayor riesgo, y les recuerda las reglas que ya existen. Te podrían pedir talones de cheque, formas W-2, declaraciones de impuestos, verificación de empleo, estados de cuenta o comprobante de un permiso de trabajo vigente. |
¿Qué significa esto si vas a comprar con ITIN?
- Los préstamos ITIN no están prohibidos. Ninguna de estas medidas prohíbe prestarles a personas con ITIN. La CFPB dice que su declaración no tiene efecto legal obligatorio, y la guía de julio se presenta como un recordatorio de obligaciones que los prestamistas ya tenían.
- Prepárate para una revisión más a fondo de tus ingresos. El prestamista te puede hacer más preguntas sobre tu trabajo y sobre qué tan probable es que tu ingreso continúe, y pedirte más documentos. Ten en orden tus declaraciones de impuestos de los últimos dos años, tus talones de cheque o formas 1099 y tus estados de cuenta antes de solicitar.
- Los programas pueden cambiar. Cada prestamista decide cómo responder, así que los requisitos de hoy pueden ser distintos a lo que le ofrecieron a un amigo o pariente hace un año. Antes de hacer planes, confirma con un oficial de préstamos con licencia NMLS que el programa ITIN de ese prestamista siga disponible y pide los requisitos por escrito. Puedes revisar su licencia gratis en NMLS Consumer Access.
- Las preguntas de inmigración, con quien sabe. Estas reglas tocan el tema del estatus migratorio. Antes de solicitar, platica tu caso con un abogado de inmigración con licencia o con un representante acreditado por el Departamento de Justicia.
Estas medidas de 2026 son aparte de la regla de residencia de FHA de 2025 que aparece en la tabla de arriba, y que sigue vigente.
Última verificación: octubre de 2026.
¿Qué documentos te va a pedir el prestamista?
Cada prestamista tiene sus reglas, pero lo más común es que te pidan:
- Un ITIN vigente. Un ITIN que no se usa en una declaración federal de impuestos por tres años seguidos se vence. Si el tuyo ya venció, renuévalo con el IRS antes de solicitar.
- Tus declaraciones de impuestos, normalmente de los últimos dos años, hechas con tu ITIN. Muchos prestamistas las verifican directamente con el IRS.
- Comprobantes de ingresos: W-2 y talones de cheque, formas 1099 o, si trabajas por tu cuenta, licencia de negocio, estados de pérdidas y ganancias y estados de cuenta del banco.
- Historial de crédito: un reporte de crédito con tu ITIN o, con algunos prestamistas, crédito alternativo, como tu historial de pagos puntuales de renta, luz, teléfono y seguro.
- El enganche y tus reservas en una cuenta de banco en Estados Unidos, con estados de cuenta que expliquen los depósitos grandes.
- Una identificación oficial con foto vigente, como tu pasaporte. Pregunta a cada prestamista qué identificaciones acepta.
La solicitud de préstamo estándar también incluye una pregunta sobre ciudadanía o residencia. Contesta siempre con la verdad.
Si trabajas por tu cuenta, tu declaración es tu “talón de cheque”
Muchas personas con ITIN trabajan por su cuenta o cobran con 1099. El prestamista normalmente te califica con el ingreso que reportas al IRS después de gastos. Si deduces casi todo, puede que no califiques para el préstamo que necesitas, aunque tengas mucho trabajo. Algunos prestamistas ofrecen programas con estados de cuenta del banco, con sus propios requisitos.
Consejo de Jorge: Si piensas comprar en uno o dos años, platica desde ahora con tu preparador de impuestos y con un prestamista. Pequeños cambios en cómo documentas tus ingresos hoy pueden hacer una gran diferencia en lo que calificas mañana. Jorge conoce a fondo el financiamiento y te puede ayudar a entender qué buscan los prestamistas antes de que llegue el momento.
Si ahorras en efectivo o en tandas
Deposita ese dinero en el banco con meses de anticipación. El prestamista tiene que documentar de dónde salió tu enganche, y los depósitos grandes sin explicación pueden atrasar o tumbar una aprobación. Guarda los comprobantes de cada depósito.
¿Cómo construyo mi crédito con ITIN?
- Revisa si ya tienes historial: pregúntale a un prestamista o a un consejero de vivienda aprobado por HUD si ya existe un reporte de crédito con tu ITIN.
- Empieza con una tarjeta asegurada (secured): algunos bancos y uniones de crédito las ofrecen con ITIN. Pregunta si reportan a las agencias de crédito.
- Paga todo a tiempo y usa poco de tu límite. El historial puntual es lo que más pesa.
- Guarda tus comprobantes de renta, luz, teléfono y seguro pagados a tiempo, por si tu prestamista acepta crédito alternativo.
- Desconfía de quien te venda “crédito instantáneo” o te ofrezca usar un número que no es tuyo.
¿Cuánto dinero necesito para comprar con ITIN?
Cada prestamista pone su propio enganche mínimo para préstamos ITIN. Solo como ejemplo, así se comparan dos niveles de enganche en una casa hipotética de $550,000:
| 10% de enganche | 20% de enganche | |
|---|---|---|
| Enganche | $55,000 | $110,000 |
| Monto del préstamo | $495,000 | $440,000 |
Además del enganche, necesitas para los costos de cierre y pagos por adelantado, la inspección y el avalúo, la mudanza y las reservas que pida el prestamista. Nuestra guía de costos de cierre en California te explica cada cargo.
¿Podemos comprar casa entre familiares?
Sí. Muchas familias juntan sus ingresos para comprar: hermanos, papás e hijos, primos. Lo que debes saber:
- Algunos prestamistas ITIN aceptan varios prestatarios, incluso mezclando ITIN y Seguro Social. Pregunta si los familiares que no van a vivir en la casa pueden firmar.
- Todos los que firman el préstamo responden por el pago completo, y el crédito de todos se ve afectado.
- Cómo ponen el título (joint tenancy, tenancy in common o community property) tiene consecuencias legales y fiscales. Consúltalo con un abogado o un profesional de impuestos antes de cerrar.
- Si alguien del hogar tiene Seguro Social e ingresos para calificar solo, pídele a un prestamista que compare opciones. Cada camino cambia quién queda en el préstamo y en el título, así que pide asesoría antes de decidir.
- Pónganse de acuerdo por escrito: quién pone cuánto, quién paga qué y qué pasa si alguien se quiere salir. Un abogado puede preparar o revisar ese acuerdo.
¿Puedo recibir ayuda para el enganche con ITIN?
Normalmente no de los programas del estado. El programa MyHome de CalHFA, por ejemplo, pide que todos los compradores sean ciudadanos o nacionales de Estados Unidos o “qualified aliens” según la ley federal, y los programas basados en FHA siguen las reglas de FHA. En 2024 se propuso una ley, AB 1840, para que CalHFA no pudiera descalificar a solicitantes de Dream For All solo por su estatus migratorio, pero el gobernador la vetó en septiembre de 2024. Algunos programas locales o de organizaciones sin fines de lucro tienen sus propias reglas, así que vale la pena preguntar, pero no cuentes con esa ayuda hasta tenerla por escrito. Puedes leer más en nuestra guía de programas para compradores de primera vivienda.
Última verificación: octubre de 2026.
¿Cuáles son los pasos para comprar casa con ITIN?
- Confirma que tu ITIN esté vigente y tus impuestos federales al corriente.
- Revisa y construye tu crédito.
- Junta y documenta tu enganche en una cuenta de banco en Estados Unidos.
- Habla con dos o tres prestamistas con licencia NMLS que ofrezcan préstamos ITIN, confirma que sus programas sigan disponibles, precalifícate y compara sus Loan Estimates.
- Consigue tu preaprobación para conocer tu presupuesto real.
- Busca casa pensando en el pago mensual completo: impuestos, seguro, HOA y Mello-Roos.
- Haz tu oferta, haz las inspecciones y el avalúo, y cierra el escrow.
- Sigue declarando impuestos y pagando a tiempo. Si tu situación cambia más adelante, quizá puedas refinanciar, aunque nadie te lo puede garantizar.
¿Cómo me protejo de fraudes?
- Nadie te puede garantizar que te aprueben. Desconfía de quien te cobre mucho dinero por adelantado para “arreglar” tu crédito o prometerte un préstamo.
- Nunca uses un número de Seguro Social que no sea tuyo. Dar información falsa en una solicitud de préstamo es fraude hipotecario.
- Cuidado con los arreglos donde otra persona compra la casa “por ti” a su nombre. Si al prestamista se le engaña sobre quién va a vivir ahí o quién va a pagar, es fraude, y tú podrías quedarte sin ningún derecho legal sobre la casa.
- Un notario no es abogado. En muchos países de Latinoamérica el notario es abogado, pero en California un notary public solo verifica identidades y firmas, y la ley le prohíbe anunciarse como “notario público”. Para temas legales, busca un abogado con licencia.
- Confirma por teléfono las instrucciones para transferir dinero con el escrow, a un número que tú mismo verificaste, antes de mandar un solo dólar.
- Pide todo por escrito y que te lo expliquen en un idioma que entiendas.
Consejo de Jorge: Los préstamos ITIN varían más que cualquier otro tipo de préstamo. Pregúntale a cada prestamista si la tasa es fija o ajustable y, si es ajustable, cuándo y cuánto puede cambiar. Luego compara cargos y efectivo para cerrar en dos o tres Loan Estimates lado a lado. Jorge te acompaña en esa comparación, en español y con paciencia.
Habla con Jorge
Jorge Viteri, REALTOR®, es agente de bienes raíces con licencia en California desde 2006 (DRE #01739762) y es completamente bilingüe. Ayuda a compradores en todo el Inland Empire, incluyendo San Bernardino, California, Fontana, California, Jurupa Valley, California y Pomona, California, a entender sus opciones antes de buscar casa, con respeto y sin juzgar.
Conoce más en nuestra página de préstamos ITIN, ve cómo te ayuda Jorge a comprar casa o contáctalo para una plática privada en español.
Esta guía es información general, no asesoría legal, migratoria, fiscal ni de préstamos. Los requisitos de los préstamos, las guías federales y las reglas de los programas cambian, y ninguna aprobación está garantizada; confirma los detalles con un prestamista con licencia, un profesional de impuestos y, para preguntas de inmigración, un abogado de inmigración con licencia.